Una recente sentenza della Corte di Cassazione, emessa il 10 luglio 2024, stabilisce infatti che in caso di compravendita immobiliare, un prezzo d’acquisto inferiore al mutuo può essere contestato dall’Agenzia delle Entrate.
Ciò non implica che questa situazione sia sempre illegittima, ma comporta alcune condizioni particolari che bisogna tenere in considerazione. Vediamo nel dettaglio cosa significa e quali sono i rischi.
Secondo l'analisi di FiscoOggi, la rivista dell’Agenzia delle Entrate, se il Fisco riscontra un'irregolarità tra il prezzo d'acquisto dichiarato e l'importo del mutuo, potrebbe intervenire per rettificare i corrispettivi dichiarati nella compravendita. Questo significa che l’Agenzia può presumere un ricavo occulto, soprattutto se il mutuo concesso dalla banca risulta superiore al prezzo effettivo dell’immobile.
Il caso specifico riguarda il ricorso di una contribuente, socia di una società immobiliare, contro un avviso di accertamento fiscale legato alla vendita di immobili. L’Agenzia delle Entrate aveva notato una discrepanza tra il prezzo dichiarato e l'importo del mutuo, che risultava sensibilmente più alto. Questa incongruenza, insieme ad altre verifiche fiscali, ha portato a un aumento del reddito dichiarato dalla società. Inizialmente, il ricorso della contribuente era stato respinto in primo grado, ma successivamente accolto in appello. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso in Cassazione, che ha ribaltato nuovamente la decisione, ritenendo legittima la rettifica fiscale.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, in ambito fiscale, è sufficiente l’evidente discrepanza tra il prezzo d'acquisto e il mutuo concesso per giustificare l'intervento del Fisco. In altre parole, se il prezzo dell'immobile dichiarato è inferiore al mutuo, il Fisco può presumere che una parte del ricavo non sia stato dichiarato correttamente.
La sentenza si basa anche su una "presunzione semplice", ovvero sull’assunto che il prezzo pagato per un immobile non può essere inferiore all'importo del mutuo concesso dalla banca. Questa presunzione trova fondamento nelle norme del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR), che stabilisce come il mutuo non debba superare l'80% del valore dell'immobile, a meno di particolari garanzie.
Nella sentenza in questione, la Corte ha sottolineato che non erano state fornite prove adeguate per giustificare un mutuo superiore ai limiti massimi stabiliti. Questo ha rafforzato la posizione dell'Agenzia delle Entrate, che ha agito conformemente ai parametri stabiliti dal CICR.
In conclusione, è importante essere consapevoli del fatto che, sebbene sia possibile ottenere un mutuo superiore al prezzo d'acquisto in alcune circostanze, la mancanza di una documentazione adeguata e giustificativa può portare a gravi complicazioni fiscali. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha ribadito che il rispetto delle normative fiscali e civilistiche è fondamentale per evitare contestazioni.
Se stai pensando di acquistare una casa, è essenziale che il prezzo d'acquisto e l'importo del mutuo siano coerenti tra loro. Qualora ci fosse una discrepanza, è consigliabile conservare tutte le documentazioni che possano giustificare l’operazione, per evitare potenziali accertamenti da parte del Fisco.