Vendere casa con abusi edilizi.

La compravendita immobiliare è un processo delicato e ricco di sfaccettature. Una questione che spesso genera dubbi e preoccupazioni riguarda la presenza di abusi edilizi. È possibile vendere un immobile in queste condizioni? Quali rischi corrono venditore e acquirente?

Partiamo da un punto fondamentale: un immobile con abusi edilizi può essere venduto, ma con una condizione imprescindibile: l'acquirente deve essere pienamente informato della situazione. La legge italiana non vieta esplicitamente la vendita di immobili con irregolarità sanabili, ma la trasparenza è d'obbligo per tutelare entrambe le parti.

Innanzitutto per fare chiarezza definiamo cosa rientra nella categoria di "abuso edilizio":

• Costruzione o ristrutturazione senza i necessari permessi: mancanza di licenze edilizie o altre autorizzazioni amministrative.
• Difformità rispetto ai permessi rilasciati: lavori eseguiti in modo diverso rispetto ai progetti approvati dal Comune o registrati al Catasto.
• Realizzazione di varianti essenziali: modifiche sostanziali al progetto originario.

Generalmente, un abuso si configura quando i lavori vengono avviati prima dell'ottenimento dei permessi o eseguiti in contrasto con il progetto depositato.

La vendita di un immobile con abusi edilizi sanabili è possibile a patto che l'acquirente ne sia consapevole. Questo significa che la presenza dell'abuso deve essere chiaramente indicata sia nel contratto preliminare di compravendita che nell'atto notarile definitivo (rogito).

Viceversa, la mancata comunicazione della presenza di abusi edilizi può portare a conseguenze legali significative per il venditore:

• Impugnazione dell'atto di vendita: L'acquirente può rivolgersi al tribunale entro 10 anni dalla scoperta dell'irregolarità e chiedere l'annullamento del contratto.
• Richiesta di risarcimento danni: Oltre all'annullamento, l'acquirente può chiedere un risarcimento per i danni subiti a causa della mancata informazione.
• Responsabilità legale: Anche se l'acquirente avesse notato l'abuso durante i sopralluoghi, è fondamentale la sua esplicita presa d'atto nel contratto per tutelare il venditore. La semplice conoscenza non equivale ad accettazione formale.

Diversa invece è la situazione in presenza di abusi edilizi non sanabili. In questo caso, la vendita dell'immobile diventa estremamente problematica, se non impossibile. Le conseguenze per acquirente e venditore prevedono sanzioni amministrative e pecuniarie, ordine di demolizione delle opere abusive, con costi a carico del proprietario.

Un immobile con abusi edilizi, soprattutto se sanabili, può teoricamente essere acquistato a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Tuttavia, è fondamentale considerare i rischi e i costi potenziali:

• costi di sanatoria: l'acquirente potrebbe dover affrontare spese significative per regolarizzare l'immobile.
• difficoltà nell'ottenere un mutuo: gli istituti di credito sono spesso restii a finanziare l'acquisto di immobili con irregolarità
• Valore di mercato incerto: la presenza di abusi può rendere l'immobile meno appetibile in futuro.

 Il consiglio di DFCasa è sempre quello di affrontare e risolvere la questione degli abusi edilizi prima di mettere in vendita l'immobile, in quanto facilita la vendita, permette di ottenere un prezzo migliore, ed evita problemi legali in futuro con tutto lo stress che ne deriva.